Build-to-Rent in Italia: evoluzione del mercato e opportunità di investimento

Il Build-to-Rent (BTR) in Italia rappresenta una delle asset class del living più attenzionate dagli investitori. Nato nei mercati anglosassoni, il modello noto come Build-to-Rent - espressione che letteralmente significa “costruire per affittare” - si basa sulla realizzazione di immobili residenziali destinati specificamente alla locazione di lungo periodo e gestiti in modo professionale.

In un contesto caratterizzato da crescente domanda di affitto, mobilità urbana e difficoltà di accesso alla proprietà, il BTR si configura come una soluzione capace di generare rendimenti stabili e intercettare nuovi segmenti di domanda.

Scopriamo allora perché il Build-to-Rent in Italia offre oggi a fondi, SGR e sviluppatori un potenziale molto significativo e ancora in fase di sviluppo rispetto ad altri mercati immobiliari europei.

Build-to-Rent in Italia: cos’è e perché sta emergendo

Il Build-to-Rent è un modello di sviluppo immobiliare - che si sta diffondendo anche in Italia - basato sulla progettazione e realizzazione di asset residenziali destinati fin dall’origine alla locazione, anziché alla vendita frazionata (Build-to-sell)

A differenza del modello tradizionale, il BTR prevede una proprietà unitaria dell’immobile (tipicamente in capo a fondi o investitori istituzionali), con gestione professionale degli affitti e servizi integrati per gli inquilini, che, solitamente, sottoscrivono dei contratti flessibili e standardizzati.

Il contesto italiano sta progressivamente diventando favorevole a questo tipo di sviluppo, sia per la crescita della domanda di locazione favorita dal BTR favorisce (soprattutto nelle grandi città), sia per le crescenti difficoltà di accesso al credito finalizzato all’acquisto di immobili.

Inoltre, fattori come la maggiore mobilità lavorativa e abitativa, uniti all’evoluzione delle preferenze verso soluzioni più flessibili, contribuiscono a rendere il BTR un modello in espansione.

Il mercato della locazione, storicamente frammentato e poco istituzionalizzato, sta infatti attraversando una fase di trasformazione. E, in questo scenario, il Build-to-Rent in Italia si inserisce come risposta strutturata a una domanda crescente e sempre più qualificata nel mercato immobiliare.

Modelli europei e primi sviluppi in Italia di BTR

Come anticipato qualche riga fa, il modello BTR è già consolidato in diversi mercati europei, dove rappresenta una quota rilevante degli investimenti nel residenziale.

Nel Regno Unito, ad esempio, operatori specializzati come Grainger plc hanno sviluppato portafogli residenziali su larga scala interamente dedicati alla locazione, con gestione integrata e servizi per gli inquilini, diventando uno dei principali player istituzionali del settore.

Passando alla Germania, è possibile menzionare Vonovia, che rappresenta uno dei maggiori operatori residenziali europei, con un modello basato su gestione industriale degli asset e ottimizzazione dei flussi di cassa nel lungo periodo.

In Italia, invece, il segmento BTR è ancora in fase iniziale, ma mostra segnali di forte crescita. I primi progetti Build-to-Rent si stanno sviluppando principalmente a Milano, Roma e in altre città ad alta domanda, spesso nell’ambito di interventi di rigenerazione urbana o nuovi quartieri residenziali.

Gli investitori istituzionali stanno progressivamente entrando nel mercato del BTR, attratti principalmente dalla possibilità di costruire portafogli residenziali scalabili, generare flussi di cassa ricorrenti e diversificare rispetto ad asset class più tradizionali.

Il ritardo dell’Italia rispetto ad altri Paesi europei nel settore del Build-to-Rent, dunque, rappresenta allo stesso tempo un’opportunità per chi entra oggi nel mercato con strategie di medio-lungo periodo.

Build-to-Rent in Italia: strategie di sviluppo e ruolo degli investitori

Tutti i fattori presentati fino a questo punto concorrono a far sì che, per sviluppatori, fondi e SGR, il Build-to-Rent in Italia rappresenti una leva strategica per ripensare il prodotto residenziale in chiave industriale.

Dal punto di vista dello sviluppo, il BTR richiede un approccio integrato che coinvolge non soltanto una progettazione orientata alla gestione - il cosiddetto design for management - e un’ottimizzazione dei costi operativi, ma anche una definizione di servizi a valore aggiunto e l’utilizzo di dati per intercettare la domanda reale.

La redditività del modello Build-to-Rent si basa infatti su una combinazione di fattori unica, ovvero:

• la stabilità dei flussi di cassa nel lungo periodo;
• la riduzione del rischio di vacancy grazie alla domanda strutturale;
• la possibilità di valorizzazione dell’asset nel tempo;
• le economie di scala nella gestione.

Per gli investitori istituzionali, dunque, il BTR si inserisce in strategie core e core-plus, con profili rischio-rendimento bilanciati e coerenti con portafogli orientati al lungo periodo.

Inoltre, il modello BTR è perfettamente compatibile con i criteri ESG, poiché prevede edifici di nuova costruzione ad alta efficienza energetica (Environmental), garantisce l’accesso a soluzioni abitative di qualità in locazione (Social) e consente una gestione professionale e trasparente degli asset (Governance).

In un mercato immobiliare sempre più orientato alla gestione e meno alla pura vendita, il Build-to-Rent in Italia rappresenta una delle evoluzioni più significative del settore residenziale.

Per operatori e investitori, la sfida non è quindi rappresentata esclusivamente dallo sviluppo di nuovi progetti, ma dalla realizzazione di piattaforme scalabili, capaci di integrare sviluppo, gestione e valorizzazione nel lungo periodo. In questo scenario, il BTR si afferma come una delle categorie di investimento più promettenti per il presente e per il futuro del mercato immobiliare in Italia.