Sviluppo di immobili mixed-use: un elemento rilevante per il mercato immobiliare

Lo sviluppo di immobili mixed-use (espressione inglese che letteralmente significa “a uso misto” e che identifica gli edifici che coniugano diverse destinazioni d'uso funzionali) rappresenta un elemento fondamentale all’interno del mercato immobiliare.

Integrare funzioni residenziali, commerciali, direzionali e servizi all’interno di un unico progetto consente infatti di creare ecosistemi urbani più efficienti, attrattivi e resilienti.

Per quanto riguarda fondi, SGR e sviluppatori, lo sviluppo di progetti per la realizzazione di immobili mixed-use offre opportunità di diversificazione, stabilità dei rendimenti e valorizzazione di lungo periodo.

Sviluppo di immobili mixed-use: caratteristiche e vantaggi

Come anticipato, lo sviluppo di immobili mixed-use prevede la combinazione di diverse destinazioni d’uso all’interno di un unico progetto immobiliare oppure di un’area urbana integrata. Unità residenziali, attività commerciali, uffici, servizi legati all'accoglienza e di vari altri tipi convivono in un modello che supera la tradizionale separazione funzionale degli spazi urbani.

L’approccio mixed-use nasce infatti per rispondere a una trasformazione strutturale della domanda, che oggi vede:

• una maggiore ricerca di prossimità tra casa, lavoro e servizi;
• un’evoluzione degli stili di vita verso modelli più flessibili;
• una crescente attenzione alla qualità dell’esperienza urbana;
• la necessità di ridurre gli spostamenti e favorire la sostenibilità.

Dal punto di vista immobiliare, i progetti mixed-use consentono dunque di aumentare l’attrattività complessiva degli asset, creando ambienti dinamici e multifunzionali in grado di generare valore nel tempo.

Inoltre, questo modello immobiliare si inserisce pienamente nei processi di rigenerazione urbana, trasformando aree dismesse o sottoutilizzate in nuovi poli urbani ad alta intensità funzionale.

Immobili mixed-use e mercato italiano: esempi e sviluppo

Concentrandoci sull’Italia, la fotografia attuale del settore immobiliare mostra come lo sviluppo di soluzioni mixed-use sta assumendo un ruolo sempre più centrale, soprattutto nelle principali città.

Uno degli esempi più significativi e riconoscibili è rappresentato dal complesso CityLife a Milano, dove la compresenza di residenze, uffici, attività commerciali e spazi pubblici ha dato vita a un nuovo quartiere ad alta attrattività, diventato un punto di riferimento per interventi analoghi.

Un altro caso da citare come esempio di mixed-use in Italia è rappresentato dalla zona di Porta Nuova, sempre a Milano, che ha integrato funzioni direzionali, residenziali e commerciali, contribuendo a ridefinire il profilo urbano e il posizionamento internazionale della città.

Oltre a Milano, anche in altre realtà urbane italiane sono stati sviluppati dei progetti mixed-use, spesso legati a nodi infrastrutturali, aree ferroviarie dismesse o interventi di riqualificazione urbana.

In tal senso, Gabetti Home Value ha promosso in passato e commercializza tutt’ora diverse nuove costruzioni con queste caratteristiche in diverse città, tra cui ad esempio:

• Waterfront di Levante a Genova: un importante intervento di rigenerazione urbana che ha trasformato l’ex area della Fiera di Genova in un nuovo polo residenziale e urbano sostenibile
• MAM Manifattura Tabacchi a Modena: un progetto che prende vita dalla riqualificazione dell’ex Manifattura Tabacchi, restituendo alla città nuovi spazi abitativi e commerciali, nel rispetto dell’identità e del fascino del passato.
• Palazzo Sacri a Bari: un palazzo di pregio storico che torna a splendere grazie ad un importante intervento di riqualificazione che si inserisce in un quartiere in evoluzione e dona alla comunità nuove residenze e spazi commerciali
• Molino Urbano a Cicciano: un nuovo progetto di rigenerazione urbana destinato valorizzare profondamente il comune, con unità abitative in classe energetica avanzata, spazi verdi e unità commerciali

Per il mercato italiano, lo sviluppo di immobili mixed-use rappresenta un’evoluzione naturale, in linea con le tendenze internazionali e con le esigenze emergenti della domanda attuale.

Sviluppo di immobili mixed-use e strategie di investimento

Per quanto riguarda fondi, SGR e sviluppatori, la scelta di puntare su immobili mixed-use rappresenta dunque una leva strategica fondamentale per costruire portafogli più diversificati e resilienti.

Dal punto di vista finanziario, i principali vantaggi dell’approccio mixed-use possono essere riassunti in quattro fattori fondamentali:

• la diversificazione dei flussi di reddito tra diverse tipologie di investimento;
• la maggiore stabilità complessiva del progetto;
• la riduzione del rischio legato a singoli segmenti di mercato;
• l'aumento del valore nel lungo periodo.

Inoltre, i progetti mixed-use si prestano a strategie di investimento core-plus e value-add, grazie alla possibilità di intervenire su più componenti dell’asset e ottimizzarne le performance nel tempo.

Dal punto di vista della realizzazione, poi, lo sviluppo di immobili mixed-use prevede una serie di interventi che richiedono un approccio integrato e data-driven, grazie al quale è possibile:

• analizzare la domanda locale e le tendenze demografiche;
• definire il corretto mix funzionale;
• progettare spazi flessibili e adattabili;
• integrare servizi e amenities coerenti con il target.

In questo contesto, il ruolo di un operatore specializzato come Gabetti Home Value è fondamentale per supportare sviluppatori e investitori nella definizione del prodotto immobiliare e nella sua valorizzazione.

Attraverso un modello operativo che prevede l’integrazione tra analisi di mercato, conoscenza del territorio, co-creazione del prodotto, oltre a competenze marketing e commerciali, è possibile supportare lo sviluppo di progetti mixed-use in grado di rispondere alle esigenze contemporanee e massimizzare il ritorno sull’investimento.

In un mercato immobiliare sempre più orientato alla qualità e alla complessità, il mixed-use non rappresenta soltanto un modello progettuale, quanto piuttosto una vera e propria strategia di sviluppo capace di generare valore economico, sociale e urbano nel lungo periodo.