Alta Velocità e mercato residenziale: la mobilità come moltiplicatore di valore

La diffusione dell’Alta Velocità (AV) ha trasformato il modo di spostarsi tra le città italiane e, come osservato anche da un recente studio scientifico dedicato (Di Ruocco et al., 2024), questa forma di mobilità continua a influenzare in modo significativo il mercato immobiliare, sia per quanto concerne il segmento residenziale sia per quello corporate.

L’impatto dell’Alta Velocità non è però omogeneo: cresce dove il contesto urbano è forte, connesso e attrattivo, mentre rimane debole dove mancano servizi, pianificazione integrata e domanda locale.

Per sviluppatori, investitori e operatori, comprendere questa relazione è oggi fondamentale per leggere le nuove geografie della crescita, valorizzare progetti di rigenerazione urbana e orientare le strategie localizzative.

In questo scenario, Gabetti Agency - anche mediante la sua divisione Gabetti Home Value - interpreta il ruolo di partner strategico capace di contribuire all’integrazione di mobilità contemporanea, bisogni del mercato e opportunità di sviluppo.

Accessibilità e valore abitativo: cosa emerge dalla ricerca accademica

Negli ultimi quindici anni l’Alta Velocità ha modificato profondamente non soltanto le modalità di spostamento in Italia, ma anche la percezione delle distanze e le scelte residenziali da parte delle persone.

Come anticipato qualche riga fa, la ricerca accademica condotta da Di Ruocco et al. (2024), basata su oltre sedici anni di dati e sull’analisi di tredici stazioni del progetto “Grandi Stazioni”, dimostra come la presenza dell’HSR (High-Speed Rail) - ovvero dell’Alta Velocità - possa incidere sui valori immobiliari del segmento residenziale, sebbene attraverso un effetto selettivo e non automatico.

Le città metropolitane in Italia - Milano, Roma, Bologna, Napoli - rappresentano oggi i contesti in cui l’impatto è più evidente. Qui l’Alta Velocità si integra in un sistema urbano caratterizzato da servizi consolidati, intermodalità, polarità commerciali e una domanda abitativa ampia e dinamica.

In queste condizioni l’accessibilità diventa un vero driver di valore: abitare vicino a una stazione ben connessa significa infatti vivere in un quartiere più competitivo, ben servito e funzionale per la vita quotidiana.

Dinamiche diverse emergono invece nelle città di medie dimensioni oppure nelle stazioni periferiche. Dove mancano collegamenti locali efficienti, una domanda residenziale robusta o un progetto di rigenerazione urbana capace di valorizzare l’area, l’effetto dell’Alta Velocità risulta infatti molto debole se non addirittura nullo. La qualità urbana - più dell’infrastruttura - resta dunque il principale determinante delle performance immobiliari.

La conclusione di questa analisi è quindi chiara: l’Alta Velocità non è in grado di generare valore da sola, ma amplifica questo valore all’interno di contesti in cui il territorio è già forte.

Un moltiplicatore che va oltre il residenziale: l’effetto corporate e le nuove geografie della crescita

Accanto al segmento residenziale, lo studio realizzato da Di Ruocco et al. (2024) analizza anche l’impatto dell’Alta Velocità sul mercato immobiliare del segmento corporate, mostrando come l’accessibilità ferroviaria stia contribuendo a ridefinire le strategie localizzative delle imprese.

Per il mondo corporate, l’accessibilità diretta ai principali nodi ferroviari rappresenta un fattore competitivo determinante, in quanto favorisce la concentrazione di attività direzionali, aumenta l’attrattività per aziende e professionisti e rafforza la vocazione business dei quartieri limitrofi. Questo effetto si traduce in un aumento dell’attrattività per uffici, co-working, servizi e nuove funzioni urbane.

Nelle città non metropolitane, l’impatto è invece più selettivo: l’Alta Velocità genera comunque maggiore visibilità e accessibilità, ma i benefici risultano circoscritti all’area immediatamente adiacente alla stazione. Dove il tessuto produttivo è fragile oppure la connessione tra stazione e città non è adeguata, l’infrastruttura non riesce a generare un effetto diffusivo.

Questa evidenza suggerisce dunque una lettura integrata del mercato immobiliare: residenziale e corporate non sono universi separati, ma segmenti che reagiscono in modo complementare alla presenza dell’infrastruttura.

In entrambi i casi, infatti, la mobilità ad alta velocità diventa un moltiplicatore di valore solo se inserita in un contesto urbano capace di generare domanda, servizi e nuove costruzioni coerenti con i bisogni reali.

Concretamente, per investitori e sviluppatori, questo significa orientare le strategie verso specifici territori, in cui le infrastrutture, la pianificazione e la qualità urbana si rafforzano reciprocamente.

Dal dato all’azione: il ruolo di Gabetti Agency e della sua divisione Gabetti Home Value

Le evidenze emerse dallo studio di Di Ruocco et al. (2024) confermano dunque una verità chiave del settore immobiliare contemporaneo: infrastrutture, mercato residenziale e dinamiche corporate evolvono insieme, creando nuove opportunità per chi sviluppa, investe o acquista. È proprio questa prospettiva integrata che guida Gabetti Agency nel supportare clienti privati, istituzionali e pubblici lungo tutto il ciclo di vita degli asset.

La società attraverso le divisioni corporate - Office, Industrial & Logistics, Retail, Capital Markets e Portfolio - interpreta le dinamiche economiche e territoriali, supportando come un partner di lungo periodo aziende, investitori e developer lungo l’intero ciclo di vita degli asset, dalla consulenza strategica alla valorizzazione, fino alla commercializzazione.

L’osservazione dei flussi di mobilità, delle trasformazioni urbane e delle dinamiche economiche consente poi di individuare con anticipo i contesti che si rafforzeranno con l’arrivo o il potenziamento dell’Alta Velocità.

Il collegamento con Gabetti Home Value, altra divisione di Gabetti Agency, è naturale. Lavorare su diverse asset class - dall’abitare ai servizi, dal retail e la logistica agli uffici - consente di integrare il punto di vista corporate con quello residenziale, anticipando le aree che diventeranno nuove polarità urbane.

Nei progetti di nuove costruzioni o di rigenerazione urbana, la presenza di un nodo AV ben connesso rappresenta così un fattore strategico per orientare la domanda, modulare l’offerta e valorizzare gli investimenti.

Per questo Gabetti Home Value supporta sviluppatori, fondi, imprese e istituzioni nella co-creazione, valorizzazione e commercializzazione di interventi in aree in trasformazione, interpretando la domanda locale e costruendo prodotti immobiliari capaci di generare valore nel tempo.

In conclusione, l’arrivo dell’Alta Velocità in un territorio non rappresenta mai un punto di arrivo, quanto piuttosto l’inizio di un nuovo ciclo urbano. E solo chi è in grado di leggerlo, anticiparlo e trasformarlo può coglierne davvero le opportunità.