Mutui green: come funzionano e perché favoriscono il mercato immobiliare
Redazione GHV 2026-02-26
Quando si usa l'espressione mutui green ci si riferisce a una formula di finanziamento ipotecario che rappresenta oggi uno strumento finanziario sempre più rilevante che contribuisce a sostenere la transizione energetica del settore immobiliare e favorire nuove dinamiche di investimento.
In un contesto in cui il mercato residenziale italiano mostra segnali di ripresa delle compravendite, un progressivo allentamento delle condizioni creditizie e una crescente attenzione alla qualità energetica degli asset, i mutui green si configurano come un driver strategico per sviluppatori, investitori e acquirenti finali.
Mutui green: definizione, requisiti e funzionamento
I cosiddetti mutui green sono finanziamenti ipotecari concessi da parte delle banche a condizioni agevolate per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili ad alta efficienza energetica, generalmente classificati nelle classi A o B oppure soggetti a interventi di efficientamento certificato.
Dal punto di vista bancario, questa categoria di prodotti si inserisce nel quadro normativo ESG (Environmental, Social e Governance) e nella tassonomia dell’Unione Europea, che incentiva il capitale verso asset immobiliari a ridotto impatto ambientale.
Attualmente, le principali condizioni necessarie per ottenere l’accesso ai mutui green includono:
- certificazione energetica elevata (Attestato di Classe Energetica - APE - di classe A o B);
- interventi di riqualificazione con miglioramento significativo della performance energetica;
- perizia immobiliare e valutazione del merito creditizio del richiedente.
Per quanto riguarda il mercato immobiliare, i mutui green rappresentano un meccanismo di pricing differenziato del rischio: gli edifici più efficienti a livello energetico hanno infatti costi di gestione inferiori, maggiore liquidità e minore obsolescenza, fattori che migliorano il profilo rischio-rendimento dell’investimento immobiliare.
I mutui green come acceleratore del mercato immobiliare
Negli ultimi anni, all’interno del mercato residenziale italiano è stato possibile riscontrare una forte correlazione tra condizioni finanziarie e volumi di compravendita, che attualmente si sono mostrati in crescita.
Analizzando i dati relativi al 2025, è possibile osservare come il settore abbia registrato una progressiva ripresa delle transazioni, con una crescita sostenuta delle compravendite residenziali dopo il rallentamento legato all’aumento dei tassi di interesse.
Secondo le principali stime di mercato, il numero di compravendite residenziali in Italia si colloca su un range strutturale intorno a 700.000-800.000 transazioni annue, con una previsione di circa 782.000 compravendite nel 2026 e un incremento dei prezzi residenziali stimato intorno all’1,5% su base annua.
In questo contesto, il ruolo del credito resta comunque centrale, come confermato da alcune tendenze riscontrate nel periodo più recente, tra cui rientrano:
- un progressivo calo dei tassi d'interesse ipotecari rispetto ai picchi del 2023, che ha migliorato l’accessibilità al credito;
- una domanda di mutui fortemente elastica rispetto ai tassi, con una correlazione diretta tra costo del denaro e volumi transati;
- dei prezzi residenziali che mostrano una maggiore resilienza negli immobili nuovi o riqualificati, soprattutto in classe energetica elevata.
In questo scenario, i mutui green possono agire come moltiplicatore della domanda per alcune ragioni fondamentali.
- Riduzione del costo del capitale: spread più bassi e condizioni agevolate aumentano la capacità di acquisto e contribuiscono ad anticipare la decisione di investimento.
- Premium di valore sugli asset efficienti: il mercato riconosce un differenziale di prezzo per immobili sostenibili, con maggiore liquidità e minore rischio di stranded asset.
- Allineamento con strategie ESG di fondi e SGR: gli investitori istituzionali privilegiano asset compatibili con criteri di sostenibilità, favorendo la produzione e l’assorbimento di nuove unità residenziali green.
Tutti fattori che consentono agli sviluppatori e ai fondi immobiliari di poter contare su una domanda più profonda e strutturale, con un profilo di rischio inferiore rispetto a stock obsoleti.
Implicazioni per investitori, sviluppatori e strategie di valorizzazione immobiliare
All’interno del contesto appena descritto, gli operatori professionali - costruttori, SGR e fondi immobiliari - possono sfruttare i mutui green come una leva strategica lungo l’intera catena del valore immobiliare, ovvero:
- in fase di sviluppo, orientando le scelte progettuali verso standard energetici elevati, migliorando la bancabilità dei progetti;
- in fase di commercializzazione, potendo ampliare il bacino di domanda solvibile, soprattutto per il segmento mid-market;
- in ottica di investimento, beneficiando della riduzione del rischio di deprezzamento legato a normative in fase di recepimento - come la Direttiva “Case Green” - e future, oltreché a costi operativi crescenti.
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