Direttiva “Case Green”: l’efficienza energetica come acceleratore del mercato immobiliare

A circa un anno e mezzo dalla sua entrata in vigore, la Direttiva 2024/1275 dell’Unione Europea - comunemente nota come Direttiva “Case Green” o EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) - si conferma un potente acceleratore per il mercato residenziale.

La crescente attenzione verso l’efficienza energetica, la domanda di abitazioni performanti e i vantaggi economici legati al miglioramento delle classi energetiche stanno ridisegnando le dinamiche del settore immobiliare italiano.

L’analisi del Dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest - società del Gruppo Gabetti - su cui si basa questo approfondimento ha rilevato infatti un mercato in crescita, più consapevole e orientato alla qualità: +11,2% di compravendite e +2,5% di incremento dei prezzi nel primo semestre 2025.

Parallelamente, l’elaborazione condotta da Gabetti Home Value sui dati SIAPE mostra una marcata polarizzazione territoriale in termini di prestazioni energetiche: la Lombardia si conferma l’area più efficiente del Paese, con un patrimonio edilizio mediamente più performante rispetto ad altre regioni.

Sulla base di questi dati, approfondiamo l’impatto della Direttiva europea “Case Green” come acceleratore del mercato immobiliare in Italia, tracciando le prospettive future del settore.

La Direttiva Case Green come motore di trasformazione

L’entrata in vigore della Direttiva europea “Case Green” nel 2024 ha segnato un cambio di passo per il mercato immobiliare all’interno dell’Unione Europea, introducendo una nuova consapevolezza sulla necessità di rendere il patrimonio edilizio più efficiente e più sostenibile.

E, anche in Italia, gli effetti sono tangibili: gli immobili ad alte prestazioni energetiche registrano tempi di vendita più rapidi, mentre le abitazioni meno performanti incontrano maggiori difficoltà di collocamento.

In particolare, per le famiglie, questa tendenza si traduce in abitazioni più desiderabili, caratterizzate da minori costi di gestione, maggiore comfort e valori patrimoniali più stabili nel tempo.

Per gli investitori e gli sviluppatori, invece, gli immobili green rappresentano asset più liquidi, competitivi e coerenti con i criteri ESG (Environmental, Social and Governance), elementi ormai centrali nelle strategie di investimento.

La Direttiva sta dunque agendo come un vero e proprio acceleratore di mercato, favorendo la sostituzione del patrimonio edilizio obsoleto con nuove costruzioni ad alta efficienza energetica, capaci di rispondere alla crescente domanda di qualità abitativa e di protezione del capitale.

E, all’interno di questo contesto, le nuove abitazioni costruite concordemente con la Direttiva “Case Green”, si posizionano come investimenti sicuri e in linea con la sensibilità ambientale di cittadini e istituzioni.

Un’Italia a due velocità: territori virtuosi e aree in ritardo

Entrando maggiormente nel merito del mercato italiano, l’analisi dei dati SIAPE condotta da Gabetti Home Value evidenzia un quadro eterogeneo del patrimonio immobiliare nazionale.

Infatti, alcune aree mostrano ancora forti ritardi nella transizione energetica: a Genova, Napoli, Rieti ed Enna, la quota di edifici in classi A-B è inferiore al 7%, mentre oltre il 60% degli immobili rientra nelle classi F-G, le meno efficienti. Situazioni ancor più critiche si riscontrano in province come Rieti, Enna, Isernia e Frosinone, dove oltre il 70% del patrimonio risulta energivoro.

Pur in un quadro in cui le classi inefficienti restano prevalenti, emergono territori più virtuosi: in particolare, la Lombardia si conferma la regione più avanzata in termini di performance energetica.

La provincia di Sondrio è l’unica in Italia in cui la quota di edifici in classi A-B (32,6%) si avvicina a quella in classi F-G (35,3%). Anche Bergamo e Brescia superano il 25% di edifici efficienti e, insieme a Monza e Brianza, si collocano tra le prime cinque province italiane con la minore incidenza di immobili a bassa efficienza (meno del 38%).

Si tratta insomma di una vera e propria polarizzazione territoriale, che rappresenta un’opportunità strategica per sviluppatori e investitori. Saper individuare i contesti con maggiore carenza di immobili performanti consente infatti di intervenire con nuove costruzioni o progetti di rigenerazione urbana ad alto impatto, capaci di generare valore economico e sociale.

In altre parole, la Direttiva “Case Green” non soltanto impone obiettivi ambientali, ma indirizza gli investimenti verso le aree dove il fabbisogno di efficienza è più urgente e il ritorno potenziale più alto.

Efficienza energetica, valore immobiliare e nuove preferenze d’acquisto

Ma l’impatto della Direttiva “Case Green” non ha effetti soltanto sugli investitori e gli operatori del settore immobiliare, risultando infatti evidente anche nelle preferenze dei consumatori.

Secondo la rete Gabetti Franchising, nel primo semestre 2025 è cresciuta la richiesta di abitazioni nuove o ristrutturate, a fronte di un calo di interesse per gli immobili usati in buono stato e per quelli da riqualificare.

Le classi energetiche più ricercate sono quelle dalla C alla E (50% delle richieste), considerate un equilibrio tra efficienza e prezzo, seguite dalle classi A e B (33%), spesso associate a nuove costruzioni di alta gamma.

E l’analisi del Dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest ha confermato inoltre il legame diretto tra la classe energetica e il valore di mercato. Infatti, gli immobili in classe G presentano mediamente un prezzo al metro quadro inferiore del 29% rispetto a quelli più efficienti.

Migliorare la classe energetica può inoltre portare un incremento del valore fino al 40%, come nel passaggio da G ad A, un dato che quantifica in modo chiaro il rendimento economico della riqualificazione energetica.

Dall’entrata in vigore della Direttiva “Case Green”, infatti, le classi più performanti sono quelle che hanno visto ridursi i tempi medi di vendita, mentre le classi meno efficienti hanno registrato un allungamento dei tempi di commercializzazione.

In parallelo, le compravendite residenziali nel primo trimestre 2025 sono aumentate dell’11,2% e i prezzi del 2,5%, confermando la solidità di un comparto che sta riallineando su valori più sostenibili e che sta premiando gli immobili coerenti con le nuove esigenze abitative.

Citando le parole di Luca Dondi Dall’Orologio, Amministratore Delegato di Patrigest - Gruppo Gabetti: “La Direttiva ‘Case Green’ ha rafforzato la consapevolezza del valore dell’efficienza energetica, accelerando la domanda di immobili sostenibili e favorendo una crescita selettiva e consapevole del mercato”.

Appare dunque evidente come la Direttiva “Case Green” non rappresenti soltanto un obbligo normativo, quanto piuttosto una vera e propria leva strategica di sviluppo economico e urbanistico.

Questa normativa sta infatti ridefinendo le strategie degli operatori, orientando gli investimenti verso la qualità costruttiva e l’efficienza, e favorendo un mercato immobiliare più equilibrato e competitivo.

Nel quadro appena dipinto, dunque, la capacità di analizzare i dati, individuare le aree di maggiore potenzialità e anticipare le nuove logiche di domanda rappresenta un vantaggio decisivo nel settore immobiliare.

E, in questo contesto, Gabetti Home Value e il Dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest si confermano partner strategici per costruttori, investitori e istituzioni, accompagnando la transizione del settore immobiliare verso un futuro più sostenibile e di valore.